实探中山楼市：中介怀念“开盘抢房”盛况，有项目已收回部分折扣，开发商们竞争激烈
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每经记者 甄素静 每经编辑 何小桃 陈梦妤
马鞍岛上的卖房广告 每经记者 甄素静 摄
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“一套总价约170万元的房源，如果5月来买，通过特殊折扣可能还能便宜八九万元，但现阶段便宜不了了。”
6月30日，深中通道正式通车，不仅缩短了深圳、中山两地通勤时间，还为中山的房地产和商业、酒店、餐厅等带来了一阵消费热潮。
《每日经济新闻》记者（以下简称记者或每经记者）近日实地走访发现，随着深中通道的建设，位于深中通道出入口的马鞍岛发生了很大变化，目前已有大量住宅和写字楼完成建设交付，还有大量房源在租、在售。如前所述，部分项目已经收回折扣。
深中通道的开通，为马鞍岛带来了更多关注和交易机会。
楼市交易火热时，作为“临深三剑客”之一，中山楼市曾因深中通道概念推动而走向火热，并在2020年和2021年达到高点。这几天，随着深中通道正式通车，关于“中山房价能否再涨起来”的话题又被热议。
有项目已取消折扣
深中通道项目于2015年底获国家发改委批复许可，并于2016年年底正式开工建设，今年6月30日正式通车。
可以说，深中通道从批复那一刻起就开始搅动中山楼市，在深中通道概念的加持下，中山楼市经历了一波波市场行情。
合富辉煌统计的数据显示，2015年中山全市成交商品房124683套，同比2014年97047套上涨28%。对比各镇区成交情况，成交量三甲中，火炬开发区和东区同比涨幅均近五成。
合富辉煌分析称，火炬开发区和东区的快速上涨得益于深圳客的热捧。2016年，中山全市商品房成交量继续上升至143953套，同比上涨6%。万科、保利、招商、恒大、雅居乐等房企相继进入东区，进入马鞍岛。
如今虽然全国房地产行情低迷，但深中通道概念落地成为现实，还在持续为中山楼市输送购买力。据央视财经报道，5月中山全市住宅成交量达到2050套，环比上涨23.6%，今年以来首次突破2000套。
正式通车之后，每经记者实地探访了中山楼市。
工作日期间，马鞍岛某项目售楼处内，多组购房者正在看房，并且陆续还有购房者进入。一位由朋友陪同前来看房的中年女士向置业顾问介绍称，在这里买房主要是为了给孩子做婚房。样板间内，还有购房者拿着卷尺在测量各处尺寸。
有当地中介人士向每经记者介绍，马鞍岛目前共有11个楼盘、两万多套住宅房源，其中4个楼盘已售罄，还有一个楼盘已经封顶但还没有开盘。价格方面，一套总价约170万元的房源，如果5月来买，通过特殊折扣可能还能便宜八九万元，但现阶段便宜不了了。
其中，招商臻湾府是他们在中山东区的重点推介项目，总户数超3000户，规模庞大，占据岛上楼盘的重要份额。
该项目置业顾问告诉每经记者，深中通道通车之后，工作日每天能成交七八套。
乐有家营销总裁李功镇在接受每经记者采访时表示，深中通道开通后，中山楼市的咨询量和看房量明显提升，尤其是马鞍岛、火炬开发区等靠近深中通道出口的区域。
以乐有家合作项目中兴智慧城为例，因靠近深中通道出口且通过乐有家买房可以免费送3年通行费，咨询和看房热度较高。深中通道开通后，日均咨询量和看房量相较开通前上涨20%，预计本周末还会有进一步提升。价格方面仍然较稳，以去化走量为主。
“深圳和香港客户咨询量、看房量有明显提升，但主要集中在马鞍岛、火炬开发区等区域，如马鞍岛中兴智慧城项目客户，一半来自深圳、香港，一半来自中山本地。” 李功镇表示。
当下在马鞍岛，不仅多个在售楼盘激烈竞争，岛外开发商也前来争夺客户。在马鞍岛上已交付的某小区户外广场，有宣传板上还写着“马鞍岛下一站，总价少一半，总价75万元起”的广告语。
曾经开盘买房靠抢
中山中原战略研究中心数据显示，在中山楼市火热阶段，2020年7月，中山重点开盘项目成交客户来源中，深圳占比达到49.67%，比中山本地客户还多。且随着楼市热度推高，价格也随之高涨，2021年年中，马鞍岛上的万科西海岸价格达到约4万元/平方米。
中山合富数据显示，2017年—2021年，火炬开发区、南朗镇以及东区的新房住宅价格一路上涨，2021年这三个区域的新房住宅均价分别达到1.6万元、1.9万元和2.4万元/平方米。
当地一名中介人士向每经记者回忆了早几年市场火热时的购房盛况，当年（2021年）马鞍岛上的恒大项目开盘，一度引发抢购热潮，身边的朋友甚至缴纳高额诚意金，以期抢得一套房源。
不过，每经记者在采访中了解到，目前马鞍岛上在售新房单价约1.6万元/平方米起，二手房1.9万元/平方米起。
还有中介人士向记者透露，中山东区多个楼盘如保利左岸、万科西海岸等均已售罄或接近售罄，早年间开盘时供不应求态势明显。
该名中介向记者展示了一套急售的万科西湾汇70多平方米房源，挂牌价148万元，折合单价约1.9万元/平方米。
“业主在外地，是高峰时3.2万元/平方米买的，现在资金链顶不住了，急售。”
此前有购房者在接受记者采访时表示，其不在中山工作，但看好深中通道，认为投资价值显著，便以167万元买了一套房，现在计划最低125万元出售，加上税费和利息的累积，几乎亏了100万元。
不过相较于目前在售价格更低的新房，上述中介人士并不推荐马鞍岛上的二手房。在他看来，买二手房并不划算，除价格较高外，还有契税、增值税和中介费等费用，而新房可能还可以谈下来几万元折扣。
记者在采访中了解到，面对房价落差，有购房者选择了另一种补救措施，即类似股票市场的补仓，在房价相对较低的区域再次购入房产，以分摊成本并期待未来升值。
短期内中山房价上涨可能性不大
随着深中通道开通，在中山楼市的最新动态中，交通便捷已成为不可忽视的亮点。
第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿在接受每经记者采访时表示，当前中山房地产市场正经历着价格回调至相对合理区间的过程，深中通道的开通是之前利好的兑现。
吴睿认为，市场恢复尚需时日，短期内中山房价上涨可能性不大。
针对深中通道对房地产市场的影响，吴睿表示：“深中通道的开通不仅加强了深圳与中山之间的交通联系，还促进了两个城市之间的经济互动。地方政府显然不希望高房价成为深圳发展的阻碍，因此通过深中通道等基础设施的建设，将一部分购房需求引导至中山等外围城市，这也是地方政府调控房价的一种手段。”
吴睿认为，这一政策安排不仅满足了部分客户的实际需求，还起到了对深圳高房价的抑制疏导作用。
中指研究院华南分院高级分析师孙红梅则预计，深中通道短期内将重新激发外地购房者需求，加速中山本地市场去化。
不过孙红梅认为，深中通道的通车对深圳楼市影响十分有限。
深圳发展一路向西，尤其是临近深中通道的宝安区，人口占比在深圳各区域内也较高，是深圳新房市场供需大区。随着深中通道开通，会有小部分人群分流至中山置业，但相比之下，深圳的城市配套资源更加完善，也会吸引周边城市居民，因此总体上深圳的住房供需关系基本不会改变。
吴睿还提到了深圳企业向中山转移的趋势，认为这是推动两地经济互动和房地产市场发展的重要因素之一。
他指出：“深圳有不少企业在过去两三年间提前布局中山，将一些附加值较低的制造中心转移过去。随着这些企业的入驻，相关人员的流动也将增加。同时，公积金等配套政策的打通也为两地居民提供了更多购房选择，进一步促进房地产市场的健康发展。”
记者|甄素静
编辑|何小桃 陈梦妤 盖源源
校对|孙志成
封面、内文图源：每经记者 甄素静 摄
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