21解读丨存量房贷利率拟降50个基点 贷款200万每年少付利息1万元

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21世纪经济报道记者 张敏 北京报道

9月24日上午，国务院新闻办公室举行新闻发布会，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会主要负责人介绍了金融支持经济高质量发展有关情况。

中国人民银行行长潘功胜在发布会上表示，近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元；今年内将视市场流动性状况，可能择机进一步下调存款准备金率。

央行主要负责人介绍，在房贷方面，将降低存量房贷利率并统一房贷最低首付比例。引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。

同时，将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。

这是继今年的“517新政”后，房地产信贷门槛的又一轮下调。分析人士指出，这也意味着新一轮的政策刺激到来。

存量房贷压力减轻

此轮调整中，存量房贷利率的下调最受关注。

中原地产研究院统计数据显示，今年8月，全国首套房平均利率已经跌到了3.25%左右，二套房贷款平均利率为3.6%。整体来看，8月房贷平均利率在3.3%左右。

相比之下，当前存量房贷平均利率大约在3.92%左右。两者相差60多个基点。

按照央行的最新政策，若存量房贷利率再降低50个基点，其与增量房贷的平均利差将明显缩减。存量购房者的还贷压力也将有所减轻。

同策研究院指出，此次调整能够降低已购房人群的按揭贷款压力，尤其是高点入手的这部分购房者。按照贷款总额200万元、贷款30年计算，每年节约的房贷利息约一万元左右，30年一共节约利息支出30多万。

该机构表示，这不仅支撑了改善性需求的释放，同时还能应对消费降级，提高居民的潜在消费能力。但值得关注的是，央行给出的是一种指引，并非强制要求，商业银行能否全面执行还值得继续关注。

此外，二套房最低首付比例的下降也备受关注。15%的二套房最低首付比例，将再度刷新历史最低水平。

机构普遍认为，这对于改善性需求的释放是比较大的利好，也是应对需求结构变化的重要举措。在重点一二线城市，改善性需求已成为当前市场的主流。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此轮政策的意图是，让居民通过加杠杆来支撑房地产消费，通过房地产活跃度提升来稳定内需，特别是对冲通缩。同时，也为了打击绕道经营贷、消费贷等违规置换房贷的行为。

利好政策有望继续推出

今年以来，房地产市场一直处于筑底状态。上半年，监管部门曾推出“517新政”，大幅降低楼市信贷门槛，此举一度对市场带来积极刺激，但市场并未真正进入上涨通道。

根据国家统计局的数据，今年1～8月，全国新建商品房销售面积6.06亿平方米，同比下降18.0%；新建商品房销售额5.97万亿元，下降23.6%。同期，全国房地产投资、房企到位资金等指标继续处于负增长状态。

统计局相关负责人在解读楼市数据中，多次使用了“调整期”进行定调。

本月以来，楼市表现继续平淡，传统“金九”成色不足。

因此，业界不断呼吁出台新一轮的刺激政策。

事实上，9月末是楼市政策密集出台期。梳理过往的楼市调控历程不难发现，国庆长假前夕，多有重磅楼市政策出台的先例，其中不乏刺激性措施。

分析人士指出，在央行此次推出多项优化措施后，各大金融机构将出台相关细则。城市政府层面，也可能再度推出一揽子政策措施。

9月20日，中共北京市委贯彻《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的实施意见发布，并强调，优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准，优化商品住宅用地交易规则，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度等。

两天后，无锡市召开全市房地产市场稳投资促消费工作推进会强调，抓紧出台新一轮房地产相关优化政策。

中指研究院指出，除了信贷门槛的下降外，预计放宽核心城市限制性政策仍是需求端优化的重要方向，各地购房补贴力度也有望进一步加大。

该机构还表示，去库存方面，目前受收购价格、资金成本、房源错配等因素影响，地方国企收储落地节奏仍较慢，未来若在收购存量房用途范围、收购对象范围、金融支持等方面继续优化，市场信心有望有所修复。