以价换量 上半年重点城市二手房表现好于新房

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证券时报记者 吴家明

2024年上半年，各地优化楼市政策频次加快。在政策利好推动下，市场活跃度出现一定程度的上升，其中二手房市场的变化较为明显。

中指研究院最新公布的数据显示，上半年重点100城新房销售面积同比降幅约40%，6月同比下降约20%，降幅较5月收窄约10个百分点。二手房方面，“以价换量”带动二手房销售表现持续好于新房。在高基数的背景下，1月至5月重点城市二手房成交量同比下降12.9%。6月以来二手房周均成交套数较5月周均套数增长14.5%，较上年同期增长24.1%。

值得注意的是，多个一线城市的楼市优化政策都从5月开始陆续推出，6月楼市表现更能体现政策的效果。以深圳市场为例，深圳中原研究中心最新公布的数据显示，6月深圳二手住宅过户4172套，为上半年的最高水平，也创下近38个月以来的最高。今年上半年，深圳二手住宅过户21394套，按半年度计算，为2021年下半年之后的新高，套数同比增长31.8%。不过，新房住宅网签12135套，同比下滑25.1%。

记者在深圳龙华区多个新房营销中心随机采访近10位购房者，过半数受访者都表示自己是“以旧换新”，愿意通过更大幅度的降价以快速出手原有的二手房，然后再关注新房市场。

据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场及50个城市租赁市场的调查数据，2024年6月百城二手住宅平均价格为每平方米14762元，环比下跌0.73%，跌幅较5月扩大0.03个百分点，同比跌幅为6.25%。当前业主“以价换量”促交易特征明显，百城二手住宅价格继续下行。不过，百城新建住宅平均价格为每平方米16421元，环比上涨0.15%，受部分城市优质改善项目入市带动，百城新建住宅价格环比结构性上涨。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，2023年以来多地二手房交易量逆势攀升，很大程度上在于房价下降并降到刚需的心理价位，说明二手房市场好转成为稳定市场的“生力军”，价格的因素很重要，这可能也会成为楼市供求关系发生重大变化后的常态。

诸葛数据研究中心认为，近两年以来二手房市场在整个商品房交易中发挥的作用越来越大。不过，不容忽视的是当下的二手房市场存在两个问题，一个是房价持续下滑，影响购房者入市信心问题；一个是去化问题，在鼓励换房的政策背景下，二手房挂牌量激增。“虽然二手房市场近一年来成交量表现好于新房市场，但在房源量充足的背景下，二手房市场具备较大的去化压力，尤其‘老破小’面临如何破局问题，建议‘老破小’小区积极关注当地政府规划政策，积极把握住城市更新、以旧换新的住房政策。”

对于下半年楼市表现，中指研究院分析师孟新增认为，一线城市政策仍具备较大优化空间，随着下半年政策端持续发力，一线城市市场情绪有望继续好转，从而带动新房成交规模温和修复。